NEN 2767 Checklist: Complete Gids voor Gebouwinspecties

Een NEN 2767 checklist is een gestructureerd overzicht van alle stappen en aandachtspunten bij een conditiemeting conform de NEN 2767-norm: van voorbereiding en scope-afbakening tot scoringstoekenning, documentatie en rapportage. De checklist helpt inspecteurs om geen elementen over te slaan, consistent te scoren en een compliant rapport op te leveren.

Dit artikel is geschreven voor inspecteurs die de NEN 2767-norm al kennen en dagelijks toepassen. De basisuitleg slaan we over. Wat je hier vindt is een werkbare checklist met aandachtspunten voor efficiëntie, de scoringsdiscussies die telkens terugkomen en de valkuilen die ook ervaren inspecteurs herkennen.

Wat is NEN 2767?

NEN 2767 is de Nederlandse norm voor conditiemeting van bouwkundige en installatietechnische elementen. De norm biedt een uniforme methode voor het beoordelen van de conditie van gebouwen en installaties, gebaseerd op een vaste scope-hiërarchie (complexen, gebouwen, bouwdelen, elementen), een 6-puntsconditieschaal en een gestandaardiseerde gebrekenregistratie.

Waarom is NEN 2767 belangrijk?

• Objectiviteit: eenduidige beoordelingscriteria die reproduceerbare uitkomsten opleveren
• Vergelijkbaarheid: resultaten kunnen onderling vergeleken worden, ook tussen inspecteurs en over meerdere meetrondes
• MJOP-basis: de conditiedata is direct bruikbaar als input voor meerjarenonderhoudsplannen
• Opdrachtgeverseis: overheidsinstanties, woningcorporaties en vastgoedbeheerders schrijven NEN 2767 steeds vaker voor in contracten

De NEN 2767 conditieschaal

De norm hanteert een 6-puntsschaal voor het beoordelen van elementen:

1. Conditie 1, Uitstekend: als nieuw, geen gebreken
2. Conditie 2, Goed: lichte gebruikssporen, geen functiebeperking
3. Conditie 3, Redelijk: duidelijke gebruikssporen, functie niet in gevaar
4. Conditie 4, Matig: functiebeperking op termijn, onderhoud nodig
5. Conditie 5, Slecht: ernstige functiebeperking
6. Conditie 6, Zeer slecht: functieverlies, functievervulling niet meer gewaarborgd

NEN 2767 inspectiechecklist

Voorbereiding: wat het verschil maakt

Hoe efficiënt je ter plaatse werkt, wordt grotendeels thuis bepaald. Ervaren inspecteurs steken hier bewust tijd in, juist om verrassingen op locatie voor te zijn.

• Scope-afbakening met opdrachtgever: welke gebouwen, welke elementen? Bij portefeuilles: is het een volledige inspectie of een steekproef?
• Eerdere inspectierapporten opvragen: vergelijk straks je scores met de vorige ronde; grote afwijkingen moet je kunnen onderbouwen
• Tekeningen en plattegronden bestuderen: bepaal je looproute vooraf, zodat je geen verdiepingen of vleugels overslaat
• Elementenlijst klaarzetten conform NEN 2767-hiërarchie, afgestemd op het gebouwtype
• Toegang regelen: daken, technische ruimtes, liftschachten. Niets kost meer tijd dan ter plaatse wachten op een sleutel
• Weersomstandigheden checken: regenachtig weer beïnvloedt de beoordeling van daken en gevels; plan buitenwerk bij droog weer

Ter plaatse: efficiënt inspecteren

Looproute en systematiek

Begin met een vaste startpositie en werk volgens een consequent patroon, bijvoorbeeld van buiten naar binnen, van boven naar beneden. Een vaste routine verkleint de kans dat je elementen overslaat en versnelt je workflow bij objecten die je vaker inspecteert.

Tip voor complexen: inspecteer eerst alle gevels van alle gebouwen, dan alle daken, dan alle interieurs. Dat is efficiënter dan per gebouw alles af te werken, omdat je minder hoeft te wisselen tussen beoordeling van verschillende elementtypen.

Bouwkundige elementen

Fundering

• Zettingssignalen in gevels: scheefstand, scheurpatronen (trapvormig = zetting, horizontaal = andere oorzaak)
• Vochtsignalen bij vloeren op de begane grond: let op capillaire vochtopstijging
• Kruipruimte: bereikbaarheid en visuele staat, funderingstype (op staal, palen)

Gevels en buitenwanden

• Voegwerk: verwering, uitspoeling, scheurvorming. Let op het verschil tussen voegwerk conditie 3 (esthetisch) en conditie 5 (functioneel: vocht dringt door)
• Metselwerk: scheurvorming in kaart brengen, meet de breedte en documenteer het verloop
• Gevelafwerking: schilderwerk, pleisterwerk, bekleding. Beoordeel per gevelvlak, niet per gevel als geheel
• Waterintreding: controleer aansluiting gevel-dakrand, gevel-kozijn en gevel-maaiveld

Daken

• Dakbedekking: leeftijd, zichtbare slijtage, blazen, scheuren, mosgroei
• Detaillering: aansluitingen bij dakranden, schoorstenen, doorvoeren, lichtkoepels
• Hemelwaterafvoer: goten, regenpijpen, noodoverlopen. Verstoppingen signaleren
• Dakconstructie: voor zover bereikbaar, let op doorbuiging en vochtsignalen aan de binnenzijde

Ramen, deuren en kozijnen

• Kozijnen: houtrot (prik met een priem in de onderdorpels), corrosie bij stalen kozijnen
• Beglazing: beschadigingen, condensatie tussen dubbel glas (= kitverlies)
• Hang- en sluitwerk: functioneert het? Slijtage?
• Kitten en afdichtingen: veroudering, loslating

Installatietechnische elementen

Elektrotechnisch

• Meterkast: leeftijd, staat van groepenkast, aanwezigheid aardlekschakelaars
• Bekabeling: zichtbare gebreken, verouderde systemen (stoffen bedrading)
• Noodverlichting en brandmeldinstallatie: aanwezig en in conditie?

Werktuigbouwkundig

• Verwarmingsinstallatie: type, leeftijd, zichtbare staat van ketel en leidingen
• Ventilatiesysteem: type, functioneren, staat van roosters en kanalen
• Sanitair: leidingwerk, kranen, afvoeren, let op veroudering en leksporen

Scoringstoekenning: waar het lastig wordt

Op papier is de conditieschaal helder. In het veld kom je grijze gebieden tegen. Dit zijn de discussies die het vaakst terugkomen:

Conditie 2 vs. 3: het onderscheid draait om “lichte gebruikssporen” versus “duidelijke gebruikssporen.” Vuistregel: als een leek het gebrek opmerkt, zit je op conditie 3. Ziet alleen een inspecteur het, dan is het conditie 2.

Conditie 3 vs. 4: het kantelpunt is of functiebeperking dreigt. Een gevel met duidelijke verwering maar zonder vochtdoorslag is conditie 3. Bij beginnende vochtintreding gaat dezelfde gevel naar conditie 4, want dan raakt het gebrek de functie.

Conditie 5 vs. 6: het verschil is de mate van functieverlies. Bij conditie 5 functioneert het element nog, maar met ernstige beperkingen. Bij conditie 6 is er functieverlies: het element doet niet meer wat het moet doen.

Deelscores vs. elementscore: als een element deels conditie 3 en deels conditie 5 is (bijvoorbeeld een gevel waarvan 80% goed is maar één vlak ernstige schade heeft), scoor je op het slechtste onderdeel met een opmerking over de omvang.

Documentatie

• Foto’s maken van alle afwijkingen, met referentiemeting (duimstok, meetlint) bij scheuren en beschadigingen
• Locatieaanduidingen per foto: welke gevel, welke verdieping, welk element
• Opmerkingen dicteren of noteren per element: doe dit ter plaatse, niet achteraf
• Conditiescores toekennen per element, niet per bouwdeel als geheel
• Bij herkeuring: afwijkingen ten opzichte van vorige inspectie expliciet noteren

Rapportage

• Conditiescores invoeren conform NEN 2767-structuur
• Foto’s koppelen aan de juiste elementen
• Gebreken classificeren naar aard, omvang en urgentie
• Kostenramingen per gebrek op basis van actuele eenheidsprijzen
• Rapport structureren conform de NEN 2767-rapportagerichtlijnen
• Kwaliteitscontrole: zijn alle elementen uit de scope beoordeeld? Kloppen de scores met de fotodocumentatie?

Een inspectieplatform met ingebouwde NEN 2767-structuur helpt om deze stappen consistent en sneller af te werken, zonder dat je onderdelen over het hoofd ziet.

Veelgemaakte fouten bij NEN 2767 inspecties

Scope-afwijkingen niet vastleggen

Als een element niet bereikbaar is (dak niet betreedbaar, kruipruimte niet toegankelijk), leg dat dan expliciet vast in het rapport. Een ontbrekende score zonder toelichting wekt de indruk dat het element is vergeten.

Inconsistente scoring bij portefeuilles

Bij een reeks gebouwen verschuift je referentiekader ongemerkt. Het eerste gebouw scoor je streng; bij het tiende gebouw ben je gewend aan een bepaald niveau en scoor je milder. Gebruik foto’s van je eerdere scores als ijkpunt, of kalibreer halverwege de reeks.

Te weinig fotodocumentatie

Eén foto per gebrek is zelden voldoende. Maak een overzichtsfoto voor de context en een detailfoto van het gebrek zelf, en bij scheuren of beschadigingen een opname met referentiemeting erbij. Die extra minuut ter plaatse scheelt je een discussie achteraf.

Geen prioritering in de rapportage

Een rapport met vijftig gebreken zonder urgentie-indicatie is voor de opdrachtgever onbruikbaar. Maak onderscheid tussen gebreken die direct aandacht vragen (veiligheid, functieverlies) en gebreken die planbaar zijn.

Veelgestelde vragen

Wat is het verschil tussen NEN 2767-1 en NEN 2767-4?

NEN 2767-1 beschrijft de algemene methodiek voor conditiemeting van bouw- en installatiedelen: de scope-hiërarchie, de zespunts conditieschaal en de gebrekenregistratie. NEN 2767-4 is een vervolgdeel dat specifiek de infrastructuur en buitenruimte adresseert (wegen, bruggen, kunstwerken). Voor reguliere gebouwinspecties is NEN 2767-1 de relevante norm.

Hoe vaak moet je een NEN 2767 inspectie laten uitvoeren?

Voor de meeste vastgoedportefeuilles is een inspectiecyclus van drie tot vijf jaar gebruikelijk. Bij gebouwen in slechtere staat (conditie 4 of lager op kritische elementen) wordt vaker geïnspecteerd, soms jaarlijks. Een MJOP wordt typisch om de drie jaar herijkt op basis van een nieuwe conditiemeting.

Is NEN 2767 verplicht voor VvE’s?

NEN 2767 zelf is niet wettelijk verplicht voor VvE’s. Wel is sinds 2018 een meerjarenonderhoudsplan verplicht (artikel 5:126 BW), en NEN 2767 is in de praktijk de meest gebruikte methodiek om dat MJOP te onderbouwen. Veel professionele beheerders en gemeenten schrijven NEN 2767 expliciet voor in opdrachtgevereisen.

Hoe lang duurt een NEN 2767 conditiemeting?

Een ervaren inspecteur doet een eengezinswoning of klein bedrijfspand in een halve dag tot een dag, inclusief rapportage. Voor een appartementencomplex van twintig woningen reken je ongeveer twee tot drie dagen ter plaatse, plus een tot twee dagen voor de rapportage. De rapportagetijd is vaak het grootste deel. Bij gebruik van AI-gestuurde rapportage kan dat fors korter.

Wat is een goede score op de NEN 2767 conditieschaal?

Conditie 1 of 2 betekent dat het element in goede staat is. Conditie 3 (redelijk) is acceptabel voor de meeste bestaande gebouwen: dat is de baseline waarop planmatig onderhoud is afgestemd. Conditie 4 betekent dat onderhoud op korte termijn moet worden ingepland. Conditie 5 of 6 vereist urgent ingrijpen.

Kan ik NEN 2767 toepassen zonder formele opleiding?

Er is geen wettelijke certificeringsplicht voor het uitvoeren van een NEN 2767 inspectie. In de praktijk verwachten opdrachtgevers wel een aantoonbaar bouwkundige achtergrond en ervaring met conditiemeting. Cursussen worden aangeboden door NEN, Bouwacademie en VastgoedCert.

Hoe Kadero helpt bij NEN 2767 inspecties

Kadero is specifiek ontwikkeld voor Nederlandse inspecteurs, met NEN 2767 als het centrale datamodel. De scope-hiërarchie van het platform volgt de norm: elementen, bouwdelen, gebouwen en complexen. Je werkt van begin tot eind in NEN 2767-termen, zonder vertaalslag achteraf.

• Guided workflow: de app leidt je door de elementenstructuur, zodat je geen onderdelen overslaat
• Volledig offline: foto’s, conditiescores, gebreken en spraaknotities werken zonder internetverbinding
• AI-gestuurde rapportage: de verzamelde data wordt automatisch verwerkt tot een compliant rapport, wat de rapportagetijd aanzienlijk verkort
• Spraaknotities: dicteer bevindingen ter plaatse, automatisch gekoppeld aan het juiste element
• MJOP-integratie: conditiedata stroomt direct door naar de meerjarenonderhoudsplanning

Plan een demo en ontdek hoe Kadero werkt

---

Vragen over NEN 2767 of het gebruik van Kadero? Neem contact op.